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合同纠纷案例解析:未取得房产证、建设工程规划许可证的房屋租赁合同的效力

  【案例简介】2013年6月1日,张某和周某签订《房屋租赁合同》,约定了周某将位于沈阳市苏家屯区的一处房屋出租给张某,用于张某公司的办公地址。租期为三年,自2013年6月1日至2016年5月31日。年租金为20万元,押金10万元。2014年3月6日,张某在办理营业执照过程中发现该房屋没有房产证,并且没有建设工程规划许可证,无法取得营业执照,在协商不成的情况下诉至法院要求终止合同,返还押金10万元。

  【律师分析】

  1、关于无法取得营业执照的问题:张某主张其无法取得营业执照,无法实现合同目的,要求解除合同。但是经调查,未取得房产证和建设规划许可证并不必然导致无法取得营业执照,并且在之前的租户已经取得了营业执照,另外被告周某提供的政府出具的“证明”可以证明张某是可以取得营业执照的。故解除合同的请求无法得到法院支持。

  2、未取得房产证的房屋租赁合同是否有效:合同的效力属于人民法院主动审查的范畴,但我国现行法律和行政法规中并没有规定租赁合同中出租人必须对合同标的物具有所有权,否则合同无效。房屋所有权人出租、出售属于自己(产权没有争议)的房屋,是其行使对所有物收益、处分权的行为。在产权无争议的情况下,其所签订的房屋租赁合同、房屋买卖合同不因所有权人于缔约时没有取得房屋所有权证而无效。

  3、未取得建设工程规划许可证的租赁合同效力:依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”本案中因周某房屋未取得建设工程规划许可证,故张某与周某签订的《房屋租赁合同》应为无效合同。合同无效后,周某应返还张某押金10万元。

  沈阳合同律师咨询电话:15940002925。

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点击次数:  更新时间:2016-9-20 15:34:00