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合同纠纷案例解析:以房抵债合同的相关法律问题(二):合同的解除

  【案例简介】2011年6月8日,被告向原告借款100万元,利息按月息2.5%计算,借期半年。借款到期后,被告未能按期归还借款。因被告对甲房地产开发公司享有125万元的债权,2012年9月27日,原告与被告、甲房地产公司三方签订《以房抵债协议》,以甲房地产公司开发的某国际大厦813室、815室房屋抵偿被告所欠的借款本金100万元及借款利息合计115万元,同时抵消甲公司与被告之间的欠款,通过折抵清算,原告需要再给甲房地产公司补交10万元的房款。《以房抵债协议》签订后,原告准备将813室、815室过户到自己名下时发现,该房产属写字楼性质,只能出售给企业等,不能作为住宅使用,不能办理个人产权证,只能以公司的名义办理。也就是说原告作为自然人,客观上无法将抵债房屋的所有权过户到自己名下。审理中,对813室、815室的房屋权属状况进行调查之后发现,813室已被法院查封,查封期限为三年;815室则被甲房地产公司抵押给了小额借贷公司。

  【问题】基于抵债房屋的状况,原告是否有权要求解除以房抵债协议?

  【法院判决】原告作为债权人与债务人也就是被告,达成以房抵债的合同,其目的是为了实现债权,而实现债权的关键在于房屋的所有权能否过户至原告的名下。本案所涉813室、815室房产属写字楼性质,不能办理个人产权证,无法实现清偿债务的合同目的。其次,以房抵债合同签订后,813室被查封,815室设立了抵押,这两套房产事实上已不可能过户至原告名下。根据《合同法》第九十四条第(四)项的规定,对原告关于解除以房抵债合同的主张予以支持。

  【律师分析】合同的解除分为协商解除、约定解除及法定解除,本案属法定解除的情形。《合同法》第九十四条规定了五种法定解除的情形,其中第(四)项的规定为当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,可以解除合同。本案中,原告签订以房抵债协议的合同目的是实现对被告的债权,这个债权的实现方式就是将抵债的房产过户到原告自己的名下。如果不能过户,原告就无法取得抵债房产的所有权,实现债权的合同目的无法实现,该情形符合《合同法》第九十四条第(四)项的规定,因此,原告解除合同的主张得到了法院的支持。

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点击次数:  更新时间:2017-10-24 10:40:15